Eine der wichtigsten Fragen welche sich Eigentümer beim Verkauf Ihrer Immobilie stellen ist wohl: Was ist meine Immobilie eigentlich wert? Welche Faktoren bei der Ermittlung des Verkaufspreises Deines Hauses/Wohnung eine Rolle spielen und welches Verfahren das Richtige für Dich ist erfährst Du hier.
Wenn Du vor dem Verkauf einer Immobilie stehst, empfiehlt es sich eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Diese hilft Dir einen angemessenen Verkaufspreis für Dein Haus/Wohnung zu ermitteln und den Angebotspreis auf dem Immobilienmarkt zu checken.
Eine Immobilienbewertung ist nicht nur beim Verkauf eines Objekts zu empfehlen. Auch für Käufer die sicher gehen wollen, dass Sie für die Immobilie keinen zu hohen Preis zahlen, oder für Eigentümer welche Ihre Immobilie verschenken oder vererben wollen hilft eine Immobilienbewertung weiter.
Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt und welches Verfahren eignet sich für mich am besten?
Um den sogenannten Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, werden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung drei Verfahren verwendet:
Je nach Art der Immobile welche bewertet werden soll, hängt auch die Art des Verfahrens, welche zum Einsatz kommt, ab.
Das Vergleichswertverfahren ist für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder unbebaute Grundstücke geeignet. Hierbei wird anhand ähnlicher Objekte ein Durchschnittspreis ermittelt. Die Größe, Lage und Bausubstanz der Immobilie ist hierbei ein wichtiger Punkt.
Für Besitzer eines Einfamilienhauses, Zweifamilienhauses oder teilweise auch bei Wohnungen welche für den Eigenbedarf genutzt werden wird das Sachwertfahren angewandt. Bei dieser Art des Verfahrens wird der Sachwert des Gebäudes getrennt vom Grundstück berechnet. Die Grundlagen für das Verfahren bilden folgende Punkte:
Ein Bodenrichtwert wird von kommunalen Gutachterausschüssen aus den Kaufpreisen von Grundstücken und unter Berücksichtigung anderer Faktoren wie Form, Lage oder Erschließungszustand des Grundstücks ermittelt. Der Wert des Gebäudes wird aus den ursprünglichen Baukosten ermittelt, etwaige Abnutzungserscheinungen werden von den Kosten abgezogen. Der Grundstückswert wird dann mit dem Wert des Gebäudes zusammengerechnet.
Geeignet für Mietimmobilien und vor allem für Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Immobilien ist das Ertragswertverfahren. Die Immobilie wird hierbei als Kapitalanlage betrachtet. Neben dem Bodenwert fliesen bei diesem Verfahren auch der nachhaltig erzielbare Mietertrag sowie die vom Gutachterausschuss ermittelte marktübliche Renditeerwartung, der sogenannte Liegenschaftszins, in die Bewertung mit ein.
Die Lage, der Zustand und die Ausstattung sind Bestandteil der Immobilienbewertung. Meist ist die Lage eine der wichtigsten Kriterien bei der Bewertung. Es gilt: desto besser die Lage, umso teurer ist die Immobilie. Bei der Lage wird zwischen Stadt oder Region der Immobilie unterschieden (Makrolage) und dem direkten Umfeld (Mikrolage). Das heißt, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Arbeitgeber und vieles mehr.
Der Zustand eines Hauses/Wohnung ist ein sehr wichtiger Bestandteil und spielt eine große Rolle. Das Alter der Immobilie, der bauliche Zustand sowohl als auch der energetische Zustand (Bsp. Dämmung, Fenster, Heizanlage) sind Faktoren welche den Zustand der Immobilie beeinflussen.
Auch die Ausstattung des zu verkaufenden Objektes ist für den Großteil der Käufer ein maßgeblicher Entscheidungspunkt. Hierzu zählt der Grundriss, die verwendeten Materialien und ob ein Balkon, Terrasse oder ein Garten zur Verfügung steht. All diese Punkte sind maßgeblich ob sich ein Kaufinteressent für oder gegen einen Kauf entscheidet.
Nein, es handelt sich hierbei lediglich um einen Schätzwert, wobei der Kaufpreis hingegen ein realer Wert ist, welcher beim Verkauf der Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Der Verkehrswert reflektiert den möglichen Verkaufspreis welchen die Immobilie am Tag der Verkehrswertermittlung am Markt erzielen kann, jedoch wird Dieser durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage beeinflusst.