Der Verkauf einer Immobilie muss geschickt geplant werden. Nehme dir hierfür ausreichend Zeit und überstürze nichts.
Bei einem Hausverkauf fallen für verschiedene Leistungen Kosten an, sei es für die Beschaffung der Unterlagen, den Notar oder den Makler.
In unserem Beitrag haben wir mögliche Kosten zusammengetragen, welche auf Dich zukommen könnten, wenn Du eine Immobilie verkaufst.
Um diese Punkte kommst Du nicht herum:
Die Vorlage eines Energieausweises gilt seit 2009 als Pflicht bei einem Immobilienverkauf und wird seit 2015 streng überwacht. Der Verkäufer sollte spätestens bei Besichtigungsterminen mit Interessenten einen Energieausweis vorlegen können.
Hierbei gibt es zwei verschiedene Arten des Energieausweises: Zum einen gibt es ein Verbrauchsausweis, welcher auf Basis der Heiz- und Nebenkostenabrechnung erstellt wird und in einem Bereich zwischen 50,- bis 80,- Euro liegt. Sinnvoller ist jedoch der detaillierte Bedarfsausweis, dieser wird von einem Fachmann anhand einer Analyse der Energiemenge und Begebenheiten vor Ort erstellt. Dieser kostet in der Regel zwischen 300,- bis 500,- Euro.
Um einen angemessenen Preis für Deine Immobile zu ermitteln, ist es sinnvoll eine professionelle Wertermittlung / Wertgutachten durchführen zu lassen. Immobilienmakler oder offizielle Gutachter können eine Immobilienbewertung durchführen. Die Kosten des Wertgutachtens sind von der Art und Lage der Immobilie sowohl als auch vom Umfang des Gutachtens abhängig. Die Kosten für ein Kurzgutachten liegen bei ca. 500,- Euro, während ein Vollgutachten bei einem Immobiliengutachter 0,5 bis 1 % des Verkehrswerts kostet.
Ein Grundbuchauszug ist ein Auszug aus dem Grundbuch und umfasst alle Informationen die im Grundbuch zu einem Grundstück eingetragen wurden: Informationen zum Grundstück, Eigentümer des Grundstücks, Besitzer der Immobilie, Lasten und Beschränkungen. Der Blick in das Grundbuch ist kostenlos. Ein einfacher Auszug, den Du in den Ämtern anfordern kannst, kostet 10,- Euro, ein beglaubigter Auszug kostet 20,- Euro. Die Zustellung eines Grundbuchauszugs dauert rund zwei Wochen nach Beantragung und erfolgt ausschließlich postalisch. Solltest Du ein Grundbuchauszug schneller benötigen, kannst Du Diesen bei einem Notar beantragen, er kann den Auszug über einen elektronischen Zugang in wenigen Minuten bekommen.
Bei der Beauftragung eines Maklers, schließen die Beteiligten einen Maklervertrag ab. Bei erfolgreicher Vermittlung des Objekts, erhält der Makler für seinen Service, einen bestimmten Prozentsatz des Verkaufspreises als Provision (auch Maklercourtage oder Maklergebühren genannt) ausbezahlt. Die Provisionshöhe hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab und wird prozentual auf Grundlage des vermittelten Immobilienwertes berechnet.
Seit dem 23. Dezember 2020 ist ein neues Gesetzt in Kraft getreten, welches zur Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer führt. Dem Käufer einer Immobilie dürfen somit nur noch 50% der anfallenden Provision in Rechnung gestellt werden. Die noch verbleibenden Kosten werden dem Auftraggeber in Rechnung gestellt. Eine übliche Provisionshöhe für jede Partei kann zwischen 2 % bis 4 % des Kaufpreises liegen.
Beim Verkauf einer Immobilie ist die Begleitung eines Notars erforderlich, nur wenn der Immobilienverkauf notariell beurkundet wird, ist dieser auch rechtskräftig. Der Notar ist eine neutrale Instanz, die auf rechtliche und formale Korrektheit achtet und alle Beteiligten über Rechte und Pflichten rund um den Vertrag aufklärt ggf. Unklarheiten beseitigt. Darüber hinaus ist der Notar ausgebildet alle für die Verkaufsabwicklung nötigen Unterlagen zu besorgen und Formalitäten zu übernehmen. Der Notar hilft unter anderem beim sicheren Transfer des Kaufpreises. Ein Notar kostet in der Regel rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Verkäufer und Käufer müssen sich darüber einigen, wie die Kostenübernahme der Notargebühren geregelt wird. In den meisten Fällen ist es so, dass der Käufer den Großteil der Kosten trägt. Der Verkäufer hingegen übernimmt meist nur einen kleinen Teil, falls Bsp. Änderungen im Grundbuch wie Austragungen einer Grundschuld Notwendig sind.
Nicht nur bei einem Immobilen Kauf, sondern auch bei einem Immobilien Verkauf können für den Verkäufer Steuern anfallen, welche ein nicht zu verachtender Kostenfaktor ist. Ob Steuern jedoch tatsächlich fällig werden, hängt ganz von den persönlichen Umständen des Eigentümers ab.
Solange Du mit Deiner Immobilie kein Gewinn erwirtschaftest, ist der Verkauf Deiner Immobilie steuerfrei. Verkaufst Du Deine Immobilie gewinnbringend, muss der Gewinn aus dem Verkauf bei deiner Einkommenssteuererklärung angegeben werden, dies ist gesetzlich geregelt. Es gibt zwei Steuerarten die bei einem Immobilen Verkauf anfallen können.
Die Spekulationssteuer: Wenn zwischen der Anschaffung und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen (wenn sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in deinem Besitz befindet) muss der aus dem Verkauf erzielte Gewinn versteuert werden. Auf Grund der Zehnjahresfrist nennt man diese Art der Besteuerung des Einkommens auch Spekulationssteuer. Denn bei einem Verkauf, welcher kurz nach Erwerb getätigt wurde, lässt sich eine Gewinnerzielungsabsicht vermuten. Ob die Spekulationssteuer tatsächlich anfällt hängt davon ab, ob die Immobilie eigen- oder fremdgenutzt wird.
Haus-/Wohnungsverkauf: Sofern Du die zu verkaufende Immobilie für den Eigenbedarf genutzt hast ist ein Verkauf vor Ende der Zehnjahresfrist steuerfrei möglich. Du sparst die Steuer nur, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurde. Diese Regelung gilt auch, wenn Du ein Objekt verkaufst, welches zuvor von kindergeldberechtigten Kindern oder der Ehe- oder Lebenspartner genutzt wurden.
Verkauf einer geerbten Immobilie: Erbst Du eine Immobilie und möchten diese verkaufen, dann beginnt die Spekulationssteuer nicht mit dem Erhalt des Erbes. Entscheidend ist der Zeitpunkt an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat, wenn der ursprüngliche Erwerb des Objektes mehr als zehn Jahre zurück liegt, zahlst Du als Erbe keine Spekulationssteuer.
Unbebautes Grundstück verkaufen: Da ein unbebautes Grundstück als nicht bewohnbar gewertet wird, fällt in solch einem Fall die Spekulationssteuer an, es sei denn das Grundstück befindet sich länger als zehn Kalenderjahre in deinem Besitz.
Wie wird der Spekulationsgewinn berechnet?
Notariell beurkundeter Verkaufspreis
= Spekulationsgewinn
Wenn Du deine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen möchtest, wird die Steuer wie oben dargestellt berechnet.
Die ausgerechnete Differenz ist der Betrag, der dann versteuert wird. Hierfür setzt das Finanzamt deinen persönlichen Einkommenssteuersatz an, da es den Verkauf als „Privates Veräußerungsgeschäft“ ansieht und erwartet, dass Du den Gewinn bei der nächsten Steuererklärung mit angiebst. Hierbei gilt es noch zu beachten, dass normalerweise mehr als drei Immobilienverkäufe innerhalb von fünf Jahren als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden und andere Steuern fällig werden. Das könnte aber auch schon bei einem einzigen Verkauf so eingestuft werden, da das Finanzamt hier einen breiten Ermessungsspielraum hat (kommt aber eher selten vor).